面臨庫存減少、大型設施建設難的嚴峻形勢，應著(zhù)手構建追求收益的企業(yè)體制改善。 行業(yè)規模 日本跨境物流倉儲業(yè)的市場(chǎng)規模約為1兆6000億日元。受物流網(wǎng) 點(diǎn)集約化，庫存削減趨勢的影響呈下滑態(tài)勢。 近年來(lái)，由ProLogis、AMB、日本REP等物流房地產(chǎn)企業(yè) 發(fā)起的大型物流設施建設相繼開(kāi)工，空置率增加，以中小倉 儲業(yè)者為中心面臨著(zhù)嚴峻的客觀(guān)形勢。 日本國內的物流倉儲業(yè)者有“財閥系”的三菱倉庫、三井倉 庫、住友倉庫、澀澤倉庫；“內陸倉庫”旗下的中央倉庫；“港 灣倉庫”旗下的上組、山丸等。

       物流倉儲現狀 倉庫（營(yíng)業(yè)倉庫）大體分為普通倉庫、冷凍倉庫、水面倉 庫三類(lèi)。日本物流倉儲業(yè)法從保護托運方的立場(chǎng)出發(fā)制定了嚴格 的經(jīng)商資格和收費制度，行業(yè)新入門(mén)檻高，所以，除一部分積極推進(jìn)服裝、郵購等特定行業(yè)運營(yíng)資歷較淺的跨境物流倉儲業(yè)者外，有倉庫設施就爆滿(mǎn)的狀況一直延續，行業(yè)整體呈現強烈 的保守化傾向。 這是因為跨境物流倉儲業(yè)法修訂使準入制變成注冊制，相關(guān)標準 放緩。受各類(lèi)法規條例修訂的影響，以房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的流 動(dòng)性為首，以ProLogis、AMB等外資為中心靈活運作資金的高 性能大規模倉庫相繼建成，受此影響，客觀(guān)形勢發(fā)生變化。 

        倉庫需求從保管型向通過(guò)型和流通加工型轉變，倉庫從 現存設施向利用資金運作的高性能跨境物流倉儲轉移和集中的現象持 續。在無(wú)資產(chǎn)型需求提升的客觀(guān)形勢下，物流業(yè)者中也逐漸 出現從企業(yè)自營(yíng)到通過(guò)租賃向資金運作轉變的動(dòng)向。 起初僅限于東京、大阪等港灣地區的物流資金業(yè)務(wù)開(kāi)始 升溫，在向地方城市蔓延的過(guò)程中，部分地區卻出現投入資 金興建高性能物流設施，但無(wú)人問(wèn)津的情況。一些在選址、 設備等方面條件相對較差的跨境物流倉儲業(yè)者面臨的生存形勢更加 嚴峻。 未來(lái)展望 從對保管、裝卸的相關(guān)調查來(lái)看：在物流倉儲行業(yè)中，保管 費呈正增長(cháng)態(tài)勢，而裝卸費呈負增長(cháng)。在減少庫存量以增加 倉庫周轉的情況下，企業(yè)不應把保管業(yè)務(wù)作為收益的重點(diǎn)， 而應著(zhù)手改善裝卸業(yè)務(wù)的收益。

        除保管、裝卸業(yè)務(wù)以外，部 分跨境物流倉儲業(yè)者開(kāi)始在完善物流系統和吸納外部合作的同時(shí)尋求 包括輸配送業(yè)務(wù)在內的第三方物流等出路。今后，放棄企業(yè) 自營(yíng)設施，通過(guò)租賃發(fā)展無(wú)資產(chǎn)型跨境物流倉儲業(yè)務(wù)的勢頭將更加 活躍。 此外，對日本跨境物流倉儲業(yè)而言，例如ProLogis物流公司開(kāi)設的 育兒設施等，改善能夠引進(jìn)人才的設備。物流房地產(chǎn)以實(shí)現最佳物流運營(yíng)環(huán)境為目的，跨越物 流業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)的商業(yè)模式。主要在資金運作、 證券投資、融資等方面受到關(guān)注。