2015年，萬(wàn)科、平安不動(dòng)產(chǎn)、綠地、萬(wàn)通、合生等多家國內房地產(chǎn)企 業(yè)紛紛宣布把業(yè)務(wù)布局拓展到跨境物流地產(chǎn)領(lǐng)域。這表明，以往由外資企業(yè)主 導的跨境物流地產(chǎn)行業(yè)將在資本大潮的推動(dòng)下逐漸從藍海轉變?yōu)椤鞍偌覡庿Q” 的紅海市場(chǎng)，吸引越來(lái)越多的參與者。

     隨著(zhù)國內房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量階段進(jìn)人存量時(shí)代，眾多房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始 從以往側重業(yè)務(wù)規模的快速擴張轉向穩扎穩打的深耕業(yè)務(wù)布局，拓展變現 渠道，深挖更多價(jià)值。顯然，具有穩定收益的跨境物流地產(chǎn)與當前房地產(chǎn)企業(yè) 的戰略轉向十分契合，再加上電商的優(yōu)化成熟所帶來(lái)的諸多便利，從而使 得跨境物流地產(chǎn)成為各家房地產(chǎn)企業(yè)跑馬圈地和新一輪角力的重要領(lǐng)域。

     根據亞洲最大的現代跨境物流設施提供商普洛斯公司的預測，未來(lái)15年內不過(guò)，雖然我國跨境物流地產(chǎn)行業(yè)前景廣闊，但國內房地產(chǎn)企 業(yè)要想真正打破外資的壟斷地位，在跨境物流地產(chǎn)領(lǐng)城有所作為，就不僅需要 資金支持和經(jīng)驗積累，更需要從認知與思維模式層面進(jìn)行深度轉變，如此 才有可能與國外發(fā)展成熟的跨境物流地產(chǎn)企業(yè)一較高下。 國內的跨境物流地產(chǎn)發(fā)展現狀 我國地產(chǎn)跨境物流行業(yè)基本被普洛斯這一國際跨境物流龍頭企業(yè)所壟斷，眾多 國內企業(yè)很難有所作為。

      不過(guò)，自2015年萬(wàn)科、平安、菜鳥(niǎo)跨境物流、京東等 專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)或電商平臺進(jìn)軍跨境物流地產(chǎn)以來(lái)，這個(gè)萬(wàn)億級規模的藍海市場(chǎng)便開(kāi) 始進(jìn)人高速發(fā)展階段。 以國內房地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科為例。更專(zhuān)業(yè)的投資團隊、覆蓋范圍更廣的業(yè) 務(wù)布局以及規模化的地產(chǎn)協(xié)同優(yōu)勢，使萬(wàn)科平臺更加開(kāi)放，對跨境物流地產(chǎn)的 開(kāi)發(fā)運營(yíng)能力也更強更專(zhuān)業(yè)。 具體來(lái)看，萬(wàn)科不僅與全球最大的獨立另類(lèi)資產(chǎn)管理機構美國黑石公 司合作，對萬(wàn)科跨境物流領(lǐng)域進(jìn)行更加專(zhuān)業(yè)化的資產(chǎn)管理運作；還聯(lián)合世界領(lǐng) 先的房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)運營(yíng)與基金管理公司鐵獅門(mén)，有效整合國內地產(chǎn)跨境物流的 上下游資源。 同時(shí)，萬(wàn)科在管理方面充分借鑒國際現代化跨境物流巨頭普洛斯的成功經(jīng) 驗，在拿地建房的基礎上，借助自身品牌優(yōu)勢在上游引入基金、下游穩定 商戶(hù)，從而將自身打造成以跨境物流地產(chǎn)為核心的優(yōu)質(zhì)服務(wù)商。 

      不過(guò)，我國跨境物流地產(chǎn)的發(fā)展水平與歐美發(fā)達國家相比還有較大差距。 例如，美國人均擁有的倉儲面積超過(guò)5平方米，而我國這一數據僅為0.4平 方米，不足美國的1/10。在消費升級、電商快速發(fā)展的大背景下，國內物 流地產(chǎn)行業(yè)將獲得更廣闊的發(fā)展空間，關(guān)鍵是要推動(dòng)跨境物流地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)思 維、運營(yíng)模式等方面的轉型升級，構建出更合理、高效、適宜的發(fā)展路徑。 國外的跨境物流地產(chǎn)發(fā)展現狀 以歐美等國為代表的海外跨境物流地產(chǎn)從20世紀80年代左右開(kāi)始發(fā)展以 來(lái)，已經(jīng)形成了較為成熟完善的跨境物流網(wǎng)絡(luò )和發(fā)展模式，當前主要呈現出以下 特點(diǎn)。 

     （1）需求旺盛，用地集中 國外跨境物流地產(chǎn)雖然已經(jīng)發(fā)展了三十多年，但仍然處于需求旺盛的上升 階段，跨境物流用地規模不斷擴大，同時(shí)很多跨境物流地產(chǎn)企業(yè)也不斷探索更廣闊 的空間以實(shí)現業(yè)務(wù)重組。這使得海外跨境物流地產(chǎn)整體呈現出用地需求旺盛且 較為集中的特點(diǎn)，如德國的大部分跨境物流用地都聚集在慕尼黑、法蘭克福、 柏林等地。

      （2）受經(jīng)濟影響較大 跨境物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展與整體經(jīng)濟狀況密切相關(guān)。工業(yè)化程度較高、地理位置 優(yōu)越的經(jīng)濟發(fā)達國家能夠更好更充分地參與跨境物流產(chǎn)業(yè)，因為他們大都將傳 統制造產(chǎn)業(yè)轉移到了勞動(dòng)力和資源成本更低的發(fā)展中國家，因此需要更多 的倉儲用地和更高效的跨境物流配送系統來(lái)完成制造業(yè)產(chǎn)品的運送存儲。 

     （3）規模和網(wǎng)絡(luò )較為完善 經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展探索，國外跨境物流地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展理念、產(chǎn)品設計等方 面已十分成熟，通過(guò)在全球范圍內建設倉儲設備和跨境物流配送網(wǎng)絡(luò )，形成了 規模龐大、網(wǎng)絡(luò )覆蓋范圍全面的跨境物流地產(chǎn)生態(tài)系統。 以普洛斯為例，這家2003年才進(jìn)軍中國市場(chǎng)的現代跨境物流公司，憑借極 具前瞻性的發(fā)展理念和產(chǎn)品設計方案，成功壟斷了我國跨境物流地產(chǎn)市場(chǎng)，到 2015年末占據的市場(chǎng)份額高達55%。